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证券日报:第5单产业园REITs今日发售 资金认购意愿强烈

  • 信息来源:办公室
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  • 日期:2022-09-15

9月14日,华夏合肥高新创新产业园REIT正式向公众发售,这是全市场第18单获批的公募REITs,也是市场上第5单产业园REITs。

“我们预计华夏合肥高新产园REIT大概率会在发售首日就出现比例配售的情况。”一位头部券商产品经理对《证券日报》记者表示。

《证券日报》记者从各渠道人士处了解到,在基金发行持续低迷的市场情况下,资金对公募REITs的认购热度有增无减。同时,大多数渠道已引导投资者做好认购权限的开通及资金准备,并告知投资者资金回拨的时间。如某大型券商理财经理表示,若产品9月14日发生比例配售,预计资金将在9月16日晚清算后回到账户。

公众发售部分拟募集规模

仅为1.61亿元

华夏合肥高新产园REIT的落地备受市场关注。据悉,该产品在8月29日正式获得证监会发行批文后快速进入发行阶段,仅12个工作日即正式开始向公众发售,网下询价阶段也十分受资金青睐。华夏基金相关人士向《证券日报》记者介绍,“参与询价的网下拟认购份额为网下发售份额的156.89倍,刷新了已有公募REITs网下询价记录。”

在资金热度持续不减和公众发售份额较低的双重背景下,公募REITs发行首日即比例配售已不再是“新鲜事”。与此前发行的公募REITs相一致,华夏合肥高新产园REIT向公众发售的份额占比同样较小。此次华夏合肥高新REIT发售的基金份额总额为7亿份,其中公众发售的初始基金份额数量仅为0.735亿份,按照发售价格2.190元/份计算,公众发售部分拟募集规模仅为1.61亿元。

目前,产业园REIT产品的稀缺性仍相对明显,这也是此类公募REITs认购热度持续火热的另一个原因。截至9月13日,我国上市的产业园REITs共有4单,分别是建信中关村REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT。另有国泰君安临港创新产业园REIT于近日获批,若华夏合肥高新产园REIT与国泰君安临港创新产业园REIT顺利上市,全市场产业园REITs将扩容至6只。

“目前已上市的产业园REITs底层资产地理位置优越,经营和现金流相对稳定,资质较优,整体回报率较有吸引力,不仅派息率相对银行理财收益率更高,更有二级市场价格上涨的资本利得加成。”恒生前海基金对《证券日报》记者表示。

产业园REITs产权清晰

具备较强增值潜力

对于未来我国产业园REITs的投资机会,多家基金公司表示,产业园REITs产权清晰,具备较强的增值潜力。

“我国现有产业园数量较多、规模较大,且底层种类丰富,为公募REITs提供了具有吸引力的基础资产,且政策层面也支持通过发行产业园REITs盘活存量资产,可以预见未来产业园REITs的数量会越来越多。”恒生前海基金对《证券日报》记者表示,从市场研究机构对美国工业REITs的分析来看,美国工业REITs长期平均综合回报率高于各业态均值,在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下,产业园REITs具备一定的投资和配置价值。

一位大型金融机构投资经理对《证券日报》记者称,“产业园区是基础设施资产的重要组成部分。此类资产具有较高的科技创新价值和经济附加值,产权清晰,收益相对稳定,具备增值潜力,且底层资产规模大、定价逻辑直接。”

从回报率特征来看,产业园REITs兼具股债特点,是高派息、风险适中的投资产品。由于产业园类REITs现金流主要是租金收入、物业管理费等,容易受到所属区域、行业周期、竞争资产质量等因素影响,波动也会相对较大。另外,其底层资产价值具有一定上升空间,资产的成长性相对较强,因此这类REITs的股性特征也更明显。

值得注意的是,近日有部分市场人士认为未来产业园REITs的二级市场涨跌趋势或趋近,对此,有业内人士在接受《证券日报》记者采访时表示,“整体来看,产业园REITs上市以来涨幅较高,与项目资质、资产稀缺性、市场情绪等有关。拉长周期看,目前已上市的产业园REITs在同统计区间的涨跌趋势大致相似,区位和基本面因素会导致涨跌幅存在一定的差异,但整体差别不大。但不同的产品底层资产不一,未来解禁压力、供给增加、市场情绪波动等都会对收益率产生影响,投资者也需要关注其中的风险因素。”

未来,可能还会有哪些新的资产类型?博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨向《证券日报》记者介绍,“光伏、风电等新能源资产或成为重要类别。挑选项目重点要从项目合规性、收益稳定性两个维度去考量。”

“随着公募REITs市场的扩容,未来相关产品的稀缺性会下降,资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚对记者表示。